patrimônio de afetação
Laudi Cardoso

Você está pensando em adquirir um novo imóvel na planta e ficou em dúvida sobre o Patrimônio de Afetação?

Sabe por que ele tornou comprar um imóvel na planta um investimento seguro?

Vamos tirar todas as suas dúvidas sobre Patrimônio de Afetação e mostrar como ele tornou a aquisição de imóveis na planta uma compra segura!

Desde agosto de 2004, a Lei nº 10.931 permite o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, que diz respeito às atividades das incorporações imobiliárias espalhadas pelo país.

Com tantos termos complicados fica difícil entender do que o tema se trata, não é mesmo?

Mas você não deve se preocupar, temos a missão de facilitar o máximo possível a sua compreensão sobre o tema. Então continue com a gente! Vamos explicar tudo sobre patrimônio de afetação e quais podem ser seus benefícios tanto para a pessoa física, quanto para a jurídica.

O que é Patrimônio de Afetação?

Antes de te explicar o que é um patrimônio de afetação, precisamos esclarecer primeiro alguns pontos abordados acima, então vamos lá!

Se faz necessário, antes de tudo, explicar do que se tratam as incorporações imobiliárias.

O que são e como funcionam as incorporações imobiliárias

A palavra “incorporar” significa que duas coisas são unidas para se transformar em uma única, certo? Como aqui estamos falando sobre o ramo de construção civil, neste caso, podemos entender que um empreendimento (sejam prédios comerciais, edifícios, condomínios etc), pode ser incorporado a um terreno. Neste caso, é permitido às incorporadoras imobiliárias, a separação das unidades (seja elas salas, apartamentos) de um empreendimento ainda na fase da planta, para comercialização.

A incorporação imobiliária representa uma segurança para os atuais e os futuros proprietários de um empreendimento, pois se o projeto está averbado em cartório, é legal.

Para que as incorporadoras possam comercializar essas unidades, é necessário que seja realizado um registro em cartório contento os dados do empreendimento, como:

  • Número de unidades;
  • Metragem de cada uma delas;
  • Metragem total do prédio;
  • Entre outros detalhes que serão explicados a seguir.

Isto garante aos compradores a segurança de que a obra realmente será entregue dentro do prazo, sem passarem por nenhum prejuízo.

É muito comum que as empresas de construção civil, ou incorporadoras, negociem um terreno e forneçam unidades do empreendimento, para seu pagamento.

Assim, vendem as demais ainda na planta, para gerar lucros que possam arcar com os gastos dispendidos para a sua construção.

É importante ressaltar ainda, que existe a lei nº 4.591/64 que regulariza as responsabilidades, bem como os procedimentos para se tornar uma incorporadora imobiliária, pois sua natureza pode ser física ou jurídica.

Finalizada aqui a contextualização sobre são as incorporadoras, precisamos agora explicar para você o que é um patrimônio de afetação e o que foi a lei de 2004 para ele.

Patrimônio de Afetação

Explicando o que é o Patrimônio de Afetação

A partir de agosto de 2004, quando outorgada a Lei nº 10.931, o Governo da época instaurou um pacote de medidas que foram denominadas “pacote da construção”.

A intenção era aquecer o mercado imobiliário do país, oferecer créditos e cargas tributárias menores às construtoras, bem como maiores garantias aos futuros proprietários dos imóveis.

Umas das garantias da Lei, é o patrimônio de afetação. O que acontece nesse sistema é que os bens da incorporadora/construtora, o que se pode entender como capital financeiro, serão separados de novos empreendimentos incorporados a ela.

Vamos tentar te esclarecer ainda mais, com um exemplo.

Imagine que uma incorporadora/construtora está em um momento de crise financeira, mas acabou de adquirir um terreno para começar uma nova obra.

Sendo assim, as dívidas, ou quaisquer problemas financeiros que a incorporadora/construtora esteja vivendo, não poderão afetar o novo empreendimento a ser realizado.

Assim, os atuais e os futuros proprietários do empreendimento estarão assegurados pela Lei, de que o seu imóvel será entregue.

No entanto, para que o patrimônio de afetação seja válido, é necessário ser registrado em cartório, assim como explicamos no item anterior deste artigo.

É importante que o registro seja feito, para que assegure aos futuros proprietários alguns direitos como a troca de construtora, se necessário, a fim de concluir as obras no prazo estipulado na compra do imóvel na planta.

Você deve estar se perguntando o porquê de uma medida como essa ser atualmente tão importante, tanto para quem vende, como para quem compra imóveis.

O que o Governo fez, foi desenvolver medidas que coibissem o que o mercado denominava como pedaladas, em que empresas de construção civil desviavam dinheiro de obras futuras, para cobrir prejuízos das mais antigas.

Tudo isso antes virava um efeito cascata no mercado e acabava se tornando um grande problema que ainda tem efeitos nos dias atuais.

Portanto, o patrimônio de afetação garante que todas as dívidas de uma incorporadora/construtora, sejam elas trabalhistas, tributárias ou financeiras, sejam devidamente separadas para que não afetem os futuros negócios.

Com tanta informação, você precisa compreender se esse é realmente um regime vantajoso tanto para os proprietários, quanto para as incorporadoras/construtoras, certo? Então continua com a gente!

patrimônio de afetação

Quais são as vantagens do patrimônio de afetação para as incorporadoras/construtoras?

A maior vantagem para uma incorporadora/construtora adotar o regime do patrimônio de afetação está em transmitir uma boa imagem corporativa para seus futuros clientes.

Ao adotar o regime de afetação, as incorporadoras/construtoras acabam conferindo maior credibilidade aos seus empreendimentos e passam maior confiança para os futuros proprietários dos imóveis.

Uma boa imagem também afeta a visão do mercado sobre elas, pois acabam se tornando negócios muito mais seguros para se investir.

Outro ponto bastante favorável é a redução de taxas tributárias nas construções:

  • PIS e Confins;
  • Imposto de Renda para pessoas jurídicas;
  • Contribuição sobre o lucro líquido (CSLL);

Além disso, o regime representa uma manutenção de negócios mais estáveis para as incorporadoras/construtoras, uma vez que não poderão prejudicar ou comprometer os empreendimentos futuros.

O que o patrimônio de afetação representa para os futuros proprietários dos imóveis?

Uma grande vantagem para os futuros proprietários de um patrimônio de afetação é a garantia judicial de que um imóvel comprado na planta será realmente entregue e dentro do prazo.

Os proprietários não precisam se preocupar que a dívidas das incorporadoras responsáveis pela construção de seu imóvel o afetem, visto que são contabilidades à parte e totalmente diferentes.

Outro ponto positivo é o imóvel não perder valor para o mercado imobiliário em caso de falência da incorporadora/construtoras durante as obras.

Como o contrato é registrado em cartório, é criado um grupo de proprietários condôminos que serão responsáveis por fiscalizar todas as movimentações financeiras referentes à obra.

Se perceberem algum problema ou improbidade financeira por parte das incorporadoras/construtoras, os condôminos podem contratar uma nova empresa, que dê seguimento à obra, sem interferência judicial para isso.

Toda a transação feita por meio de parcelas com as incorporadoras/construtoras devem ser realizadas via Agente Financeiro e só podem ser fechadas com o seu consentimento.

Isso é necessário, para se desviar de fraude na compra e venda do imóvel, evitando assim esquemas como os chamados “laranjas”.

A única forma do patrimônio geral das incorporadoras/construtoras ser utilizado é apenas em casos de reparação de possíveis danos provocados no empreendimento em questão.

Caso a incorporadora/construtora desista do empreendimento e algumas unidades já tenham sido negociadas, será necessário, dentro do prazo de carência, restituir os proprietários no valor integral pago.

Em quais casos o patrimônio de afetação é finalizado?

Bom, nós te mostramos o que é e quais são as vantagens de um patrimônio de afetação tanto para as incorporadoras/construtoras, como para os proprietários futuros.

Agora é preciso compreender em quais casos o regime é finalizado entre as partes e quais são as suas implicações.

O primeiro ponto a ser considerado é quando a obra finalmente é entregue aos seus proprietários. Neste caso, considera-se o contrato como cumprido e não há mais obrigações entre as partes.

O segundo ponto diz respeito ao não cumprimento das obrigações por parte das incorporadoras/construtoras na execução das obras de um empreendimento. Portanto, é possível que os proprietários cancelem o contrato vigente.

Existem também casos em que os condôminos entram em acordo para cancelar a continuidade das obras.

Assim, o procedimento é levar à leilão (ou outra forma escolhida por eles), o empreendimento em questão.

O valor arrecadado, mediante a forma escolhida, será destinado para o pagamento de dívidas trabalhistas, fiscais, previdenciárias e também outros reembolsos que possam estar implicados.

No entanto, nesses casos, a única parte a não receber nenhuma parcela, como deve constar em contrato registrado em cartório, será a incorporadora/construtora.

Quais são os benefícios do patrimônio afetado para o mercado imobiliário?

Quando outorgada a Lei de 2004, sobre o patrimônio afetado, o mercado de imóveis no Brasil estava em colapso.

A intenção do Governo da época era recuperar a credibilidade das negociações e aumentar o crescimento do setor entre 4% a 8%.

O “pacote construção” foi um dos grandes responsáveis por ajudar o ramo sair da bolha em que se encontrava.

É possível perceber atualmente, que grande parte dos grupos de construção civil do país já trabalham com esse regime.

A partir dessas medidas, era esperado um aumento na compra de imóveis na planta, visto a segurança proporcionada.

O que se alterou atualmente no regime do patrimônio de afetação?

Ao final de 2018, foi aprovado no Senado e pelo então Governo, um projeto que alterou alguns prazos e também multas para os compradores de patrimônio de afetação.

É importante saber ainda, que atualmente no Brasil, a maioria dos contratos do ramo imobiliário tem sido realizados com base nesse regime.

A principal alteração diz respeito à multa máxima referente ao “distrato imobiliário”, que nada mais é do que a desistência por parte de um comprador de um imóvel ainda na planta.

A multa praticada anteriormente para os compradores era de 10% a 25% do valor pago, que deveriam ser retornados às incorporadoras/construtoras no ato de desistência do imóvel.

Após o projeto, a multa será de 50% do valor pago, para os compradores que desistirem ou pararem de quitar o imóvel.

Acrescido a esse valor também estará o preço da corretagem nos casos em que o imóvel já tenha sido entregue ao comprador final, além de impostos e taxas de condomínio.

No entanto, o valor não é de prática obrigatória. As construtoras podem entrar em um acordo com os condôminos a fim de flexibilizar esse valor, que deve ser o teto de cada negociação.

É importante ressaltar ainda, que para os imóveis em patrimônio de afetação, a multa deverá ser paga em até 30 dias após a conclusão das obras.

No entanto, se o imóvel devolvido à incorporadora for revendido antes de terminar o prazo para pagamento da multa, o mesmo poderá ser revisto.

O comprador ainda pode ser desobrigado a pagar a multa, caso apresente um novo comprador no momento da desistência.

Para tanto é necessário que seja comprovada a capacidade financeira do novo comprador de arcar com o valor do imóvel.

A desobrigação de pagamento da multa também se aplica a desistência no prazo de 7 dias, para as compras realizadas nos stands das incorporadoras/construtoras.

O prazo de atraso da entrega por parte das incorporadoras/construtoras também foi formalizado em seis meses.

Vencido esse prazo, o comprador pode pedir revisão do contrato a fim de receber a restituição do valor com correções e também a multa prevista, que deverá ser quitado em até 60 dias.

Passados 180 dias de atraso de entrega das obras, fica a critério do comprador devolver ou não o imóvel. Caso opte por esperar, poderá receber uma multa de 1% do valor pago na compra, com correções, para cada mês de atraso. 

Conclusão

Você viu com a gente alguns dos pontos mais importantes sobre o patrimônio de afetação. É importante ficar atento a essas informações, quando for adquirir um imóvel ainda na planta.

Para não ter erro, entre em contato com um corretor de imóveis para auxiliar na redação do contrato, que deve ser bem claro quanto aos prazos e valores de multas a serem pagos por ambas partes em relação às obras do empreendimento.

Além disso, é necessário ter o apoio de um bom agente financeiro. Isso para que as transações sejam realizadas conforme as leis fiscais do país.

Conta pra gente nos comentários se conseguimos te esclarecer tudo sobre o patrimônio de afetação e como te ajudou a se decidir sobre a sua próxima aquisição de imóveis!

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